חמש מגמות בולטות שיש לקחת בחשבון בעת ביצוע השקעות נדל״ן בארה״ב בשנת 2024

בישראל – המהפכה המשפטית, הפגיעה בסקטור ההייטק והמלחמה הארורה לקראת סוף השנה, השפיעו על מצב הרוח הלאומי ועל הכלכלה, על רקע הוצאות עתק לאומיות וצפי לגרעון לשנים קדימה. לכן, ישראלים רבים ממשיכים לחפש דרכים להשקיע בפרייבט אקוויטי נדל”ן בארה”ב ובמערב אירופה. בעת הזו, קשה מתמיד לצפות את העתיד, ועם זאת, אנחנו רותמים את הידע שלנו ושל השותפים שלנו, לצד מחקרים כלכליים כדי להצביע על מגמות שישפיעו על השקעות נדל”ן בארה”ב בשנת 2024.

1. אינפלציה, אבטלה וריבית

שנת 2023 התחילה עם אינפלציה שנתית של 6.5%; עם שיעור ריבית קצרת טווח (Rate Fund Federal) של 4.5%; עם שיעור אבטלה של 3.5% ועם חששות כבדים למיתון ולהרעה משמעותית בכלכלה. השנה הסתיימה עם אינפלציה שנתית של 3.1%; עם שיעור ריבית קצרת טווח של 5.5%; עם שיעור אבטלה נמוך של 3.5% ועם חששות למיתון משמעותי שלא התממשו בשנת 2023, אם כי הם עדיין עלולים להתממש, על פי חלק מההערכות. מישיבת הבנק הפדרלי האחרונה ועל פי הערכות השוק, נראה כי תקופת העלאת הריבית שהחלה במרץ 2022 הסתיימה, ובשנת 2024 המגמה צפויה להתהפך עם ירידה בריביות, גם אם איטית.

התשואה לפדיון של אג”ח ממשלת ארה”ב לעשר שנים, שכבר עברה רף של 5% בשנת ,2023 ירדה לאחרונה אל מתחת ל-4% והיא צפויה על פי הערכות חברת המחקר הגלובלית CBRE לרדת עוד בשנת 2024. על אף החששות שעדיין נוכחים לגבי אינפלציה גבוהה מהיעד והאטה כלכלית מסוימת, נראה שהירידה המתמשכת באינפלציה, חוסנו של שוק העבודה
בארה”ב והירידה הצפויה בריביות, עשויים לייצר סביבה אטרקטיבית להשקעות נדל”ן בשנת 2024.

2. מהו המחיר הנכון?
קונים ומוכרים עדיין לא הגיעו להסכמה

העלייה הדרמטית בשיעור הריבית וחוסר הוודאות הכלכלית, משפיעים באופן ניכר על שווי הנכסים, אך בעלי הנכסים אינם ממהרים לממשם כל עוד אין הכרח, אשר בדרך כלל נוצר עם פקיעת מועד ההלוואה או סוף חייה של קרן. בשנת 2023 חלה ירידה חדה בהיקף עסקאות הנדל”ן ביחס לשנים קודמות. באירופה, הירידה הייתה חדה במיוחד והיקף עסקאות הנדל”ן התקרב לשפל של שנות המשבר הפיננסי הגדול.

ב-2024 התמונה צפויה להתבהר. כטריליון דולר של הלוואות מגובות בנדל”ן מסחרי צפויות לעמוד לפירעון בשנים 2024-2025, מרביתן נלקחו בריבית נמוכה ובשיעורי מינוף גבוהים מהנהוג כיום. הצורך של בעלי נכסים לממנם מחדש בריביות גבוהות, או במקרים אחרים לקנות הגנות ריבית יקרות, יחייבו חלק גדל מבעלי הנכסים, בין שמרצון ובין שבכפייה של המלווים, להתאים את מחירי הנכסים לסביבה החדשה, וגילוי המחירים (Discovery Price) צפוי לייצר הזדמנויות השקעה ליזמים מנוסים בעלי יכולות פיננסיות.

3. פער חסר תקדים בין עלות השכירות הממוצעת של דירה לבין עלות החזקת דירה ממוצעת בבעלות

השילוב של עליית מחירי הבתים הפרטיים בשנים האחרונות עם הכפלת הריבית על המשכנתאות, הוביל לפער חסר תקדים בין העלות החודשית של החזקת דירה ממוצעת (שעיקרה תשלומי משכנתא, ביטוח ומיסים), לבין מחירי השכירות. פער זה מגדיל את הביקוש לנכסי מולטיפמילי מצד אוכלוסייה שאיננה יכולה להרשות לעצמה לרכוש דירה למגורים, ותומך ביציבות ההשקעה בסקטור זה.

בגרפים שלהלן ניתן לראות שבשנת 2023 רק 25% מהאוכלוסייה בארה”ב יכולים להרשות לעצמם רכישת בית בעלות ממוצעת, לעומת כ-45% ומעלה במרבית השנים הקודמות, וכן שהחזקת דירה יקרה בממוצע בכ-70% מהשכרתה.

4. שימו לב לעלויות הביטוח

שינויי האקלים מטילים צל כבד והולך על כדור הארץ. בשנת 2023 נשברו מספר שיאי אקלים ומדענים צופים שהיא תהיה השנה החמה ביותר מאז תחילת המדידה. נדל”ן, מעצם טיבו, לא ניתן להעברה וההשקעה בו נעשית לטווח ארוך, ולכן הוא פגיע יותר להשפעות של שינויים באקלים באזורים מסוימים, הן בצד הפיסי והן בהיבט של שינויים רגולטוריים. היבט נוסף ומיידי יותר של השינויים במזג האוויר הוא עלויות הביטוח. אם אירועי מזג האוויר הקיצוני יתגברו, כפי שצופים חלק מהמדענים, הוצאות אלו צפויות לעלות, כפי שכבר קורה בשנתיים האחרונות.

נתונים של MSCI U.S מראים שהוצאות הביטוח כנתח מההכנסות, הוכפלו ואף יותר בחמש השנים האחרונות. בגרף שלהלן, המתייחס לנכסי מולטיפמילי, ניתן לראות ששיעור הצמיחה בפרמיות הביטוח בשנה האחרונה (עד לתום הרבעון הראשון של שנת 2023) היה גבוהמ-20% בכלל ארה”ב, ובערי החוף, המועדות יותר לפגעי מזג אוויר, אף 40% ויותר. הוצאות הביטוח הן פרמטר חשוב בבחינת השקעות חדשות, וליזמים מנוסים עם פיזור נכסים, קיימת אפשרות להוזיל משמעותית עלויות אלו באמצעות פוליסות משותפות למקבץ נכסים.

5. יקר וקשה לבנות ולממן פרוייקטים חדשים והתחלות הבניה צונחות

התייקרות עלויות הבניה והריבית, לצד הקשחת תנאי המימון, מקשות על יזמים לגייס הון לטובת הקמה של מיזמי נדל”ן חדשים. CBRE צופים כי היקף התחלות הבניה של מיזמי מולטיפמילי חדשים בשנת 2024 יהיה נמוך בכ-45% ביחס לתקופה טרום מגפת הקורונה ובכ-70% מהשיא שנרשם בשנת 2022. גם בתחום נכסי התעשייה והלוגיסטיקה היקף התחלות הבניה בשנת 2023 פחת משמעותית אל מתחת לממוצע ארוך הטווח וצפוי לפחות עוד בשנת 2024.

על אף שבשנת 2023 חלה עלייה בהיצע של נכסי מולטיפמילי ותעשייה, שצפויה להימשך גם בשנת 2024 עקב סיומי בניה שמקורם בהאצה בשנים 2021-2022, הרי שהירידה הנוכחית בהתחלות הבניה משמעותה הפחתה משמעותית של היצע חדש שייכנס לשווקים בשנת 2026 ואילך, שעשויה לתמוך בהתאוששות מואצת בחלק מהשווקים, שיעורי תפוסה גבוהים וצמיחה של דמי השכירות מעבר לממוצע ארוך הטווח.

לסיום

חלק מהמשקיעים מגיבים לחוסר הוודאות ולריבית הגבוהה בהסטת השקעות אל עבר אפיקי השקעה מופחתי סיכון לטווח קצר שמציעים בעת הנוכחית ריבית גבוהה מבעבר. ניסיון העבר מלמד כי רוב מכריע של השקעות שבוצעו במהלך עתות שפל ותקופות משבר, הניבו לאורך זמן תשואות עודפות משמעותיות. שנת 2024 עשויה לספק למשקיעים מנוסים אשר מסתכלים על הטווח הארוך, הזדמנויות השקעה בשוק הנדל”ן במחירים אטרקטיביים. חשוב לזכור: גם בשוק משברי, המחיר הוא נקודת מוצא בלבד והוא אינו תחליף לניהול מקצועי ואחראי של ההשקעה.

למסמך PDF של הסקירה לחצו כאן >>